ત્રણ કારણોમાં સમજો ભારતમાં ઘર ખરીદવું અમેરિકા અને ઑસ્ટ્રેલિયા કરતાં પણ મોંઘું કેમ

તમે કહી શકો છો કે, આ કેવો પ્રશ્ન છે? કારણ કે જમીનના ભાવ સતત વધી રહ્યા છે. ઈંટ અને સિમેન્ટના ભાવ વધી રહ્યા છે. બાંધકામ ખર્ચ વધી રહ્યો છે. તો, ઘરો મોંઘા થવાનાં જ છે. પણ શું આ એકમાત્ર અને સાચું કારણ છે?

વધારે સમય નથી ગયો જ્યારે અખબારોમાં, ટીવી સ્ક્રીન પર અને મોટા હોર્ડિંગ પર પોષાય તેવાં ઘરોનું ભારે માર્કેટિંગ થતું હતું. સસ્તું ઘર એટલે એવું ઘર જે મધ્યમ વર્ગના લોકો ખરીદી શકે.

પરંતુ સસ્તું ઘર કેવી રીતે ગણવામાં આવે છે તેની એક ફોર્મ્યુલા છે જેને P2E પ્રાઇસ ટુ અરનિંગ રેશિયો કહેવામાં આવે છે.

આનો અર્થ એ છે કે તમારે ઘર ખરીદવા માટે કેટલું રોકાણ કરવાની જરૂર પડશે. સસ્તાંં ઘરોમાં P2E રેશિયો 5 કે તેથી ઓછો છે.

ભારતના મોટાભાગનાં શહેરોમાં તે વધીને 11 થઈ ગયો છે. તેથી, ઘર ખરીદવા માટે તમારે તમારી આવકનાં 11 વર્ષ સુધી રોકાણ કરવાની જરૂર પડશે.

જો તમારી આવકનો 50 ટકા અન્ય ખર્ચાઓ પાછળ જાય છે તો તમારે ઘર ખરીદવા માટે 20 વર્ષથી વધુ બચત કરવી પડશે.

સેન્ટર ફૉર સોશિયલ ઍન્ડ ઇકોનૉમિક પ્રોગ્રેસ દ્વારા 2013માં એક સંશોધન હાથ ધરવામાં આવ્યું હતું.

સંશોધન પ્રમાણે ભારતના શહેરી વિસ્તારોમાં ઘર ખરીદવું ખૂબ મોંઘુ થઈ ગયું છે. સંશોધન મુજબ મુંબઈ જેવા કેટલાંક મેટ્રો શહેરોમાં P2E રેશિયો 40 છે.

તમને જાણીને આશ્ચર્ય થશે કે અમેરિકા, ઑસ્ટ્રેલિયા અને જર્મનીમાં ઘર ખરીદવું ભારત જેવા વિકાસશીલ દેશો કરતાં ક્યાંય વધુ સસ્તું છે.

સંશોધન દર્શાવે છે કે અમેરિકામાં P2E રેશિયો 3.6 છે, ઑસ્ટ્રેલિયામાં 7.6 છે, અને જર્મનીમાં 9 છે.

જ્યારે બાંગ્લાદેશ, શ્રીલંકા અને ચીનમાં પરવડે તેવા રહેઠાણની સ્થિતિ વધુ ખરાબ છે. અહીં, P2E ગુણોત્તર 12 થી 29 છે.

અમદાવાદ સ્થિત રિયલ એસ્ટેટ કન્સલ્ટન્ટ મોનિલ પરીખે બીબીસી સાથેની વાતચીતમાં જણાવ્યું કે, “ભારતમાં મકાનોના ભાવ ઊંચા હોવા પાછળ મુખ્ય ત્રણ-ચાર કારણો જવાબદાર છે. પ્રથમ કારણ એ છે કે ભારત એક વિકાસશીલ દેશ હોવાથી અહીં મકાનોની માંગ સતત ઊંચી રહે છે, જેને પરિણામે ભાવમાં પણ ઝડપી ઉછાળો જોવા મળે છે. સામાન્ય રીતે કોઈ દેશ સંપૂર્ણ વિકસિત થઈ જાય ત્યાર પછી રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રે સ્થિરતા આવતી હોય છે; પરંતુ ભારતમાં અત્યારે આવી કોઈ સ્થિતિ જણાઈ રહી નથી.”

“બીજું મહત્ત્વનું કારણ એ છે કે ભારતમાં જમીનોના ભાવ ગેરવાજબી રીતે ઊંચા છે, જે મોટાભાગે કૃત્રિમ વધારો છે. તેની સાથે બાંધકામ ખર્ચમાં પણ નોંધપાત્ર વધારો થયો છે. સિમેન્ટ અને લોખંડ જેવા કાચા માલના ભાવમાં ફુગાવો આવવાથી મકાનોની કિંમત આસમાને પહોંચી છે.”

વધુમાં તેમણે ઉમેર્યું કે, “બાંધકામના નિયમોમાં આવતા ફેરફારો પણ ભાવવધારામાં મોટો ભાગ ભજવે છે. દાખલા તરીકે, અમદાવાદમાં તાજેતરમાં ‘સિસ્મિક ઝોન’ બદલાવાને કારણે ઈમારતોના માળખામાં વધુ મજબૂત સ્ટીલનો ઉપયોગ કરવો પડે છે. આથી ચોરસ ફૂટ દીઠ બાંધકામ ખર્ચ વધે છે અને અંતે આ આર્થિક બોજ ગ્રાહકો પર જ આવે છે.”

તેમના જણાવ્યા અનુસાર લંડન કે ન્યૂયોર્ક જેવાં વૈશ્વિક શહેરોમાં ‘સેન્ટ્રલ બિઝનેસ ડિસ્ટ્રિક્ટ’ વિસ્તારના ભાવ હંમેશાં ઊંચા હોય છે અને શહેરની ભાગોળે મકાનો સસ્તા મળે. તેનાથી વિપરીત, અમદાવાદ જેવાં શહેરોમાં જ્યાં જમીનની અછત નથી, ત્યાં નવા વિકસતા વિસ્તારોના ભાવ શહેરના મુખ્ય કેન્દ્ર સમાન વિસ્તારો કરતા પણ ઊંચા જોવા મળી રહ્યા છે.

અન્ય એક રિયલ એસ્ટેટ કન્સલ્ટન્ટ ધર્મેશ બાવળિયાએ જણાવ્યું કે, “મોટા શહેરોમાં નવા ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પ્રોજેક્ટ્સ આવવાને કારણે લોકો ચોક્કસ વિસ્તારોમાં ઘર ખરીદવાનો આગ્રહ રાખતા હોય છે. શહેરમાં બધે જ એકસમાન ભાવવધારો થતો નથી; પરંતુ જ્યાં મોલ, સ્પોર્ટ્સ કોમ્પ્લેક્સ કે હાઈવે-ઍરપૉર્ટની ઉત્તમ કનેક્ટિવિટી મળતી હોય, તેવા વિસ્તારોમાં ભાવ હંમેશાં ઊંચા રહે છે.

બજારની વાસ્તવિકતા વિશે પરીખ કહે છે કે, “જે રીતે અત્યારે મોટા પાયે મકાનો બની રહ્યાં છે, તે બધા જ ઝડપથી વેચાઈ જાય છે એવું નથી. હવે લોકો માત્ર રોકાણ માટે મકાનો ખરીદતા હોય તેવી સ્થિતિ ઓછી જોવા મળે છે. આ જ કારણ છે કે છેલ્લા કેટલાક સમયથી ભાવમાં સ્થિરતા આવી છે. “

જોકે, સકારાત્મક પાસાની વાત કરતા તેમણે નોંધ્યું કે, હાલમાં હોમ લોનના વ્યાજદર અગાઉની સરખામણીએ ઘણા નીચા છે, જે ગ્રાહકો માટે રાહતરૂપ છે.

નિષ્ણાતો કહે છે કે ઘર ખરીદતી વખતે તમારા પર EMIનો બોજ ન હોવો જોઈએ. તમારે ત્યારે જ ઘર ખરીદવું જોઈએ જ્યારે તમારી પાસે ઘરની કુલ કિંમતના 30થી 40 ટકા રકમ રોકડમાં હોય.

બાકીની રકમ તમે હોમ લોનથી લઈ શકો છો. હોમલોનની માસિક EMI તમારી આવકની 40થી 45 ટકાથી વધારે હોવા જોઈએ નહીં. પ્રોપર્ટી માર્કેટ પર નજર રાખવા માટે મફત ટિપ છે. ક્યારેક, મેટ્રો શહેરમાં મિલ્કત ખરીદવા કરતાં નાના શહેરોમાં મિલકત ખરીદવી વધુ નફાકારક બની શકે છે.

બીબીસી માટે કલેક્ટિવ ન્યૂઝરૂમનું પ્રકાશન