ગુજરાત સરકારે જમીનના વેચાણ-વહેંચણીના નિયમમાં શું ફેરફાર કર્યો, ખેડૂતોએ શું ધ્યાન રાખવું પડશે?

ગુજરાતમાં જમીનના વેચાણ કે માલિકી હક્કને અસર કરતા કોઈ પણ વ્યવહાર થાય તો રાજ્ય સરકાર તે જમીનમાં હક્ક-હિસ્સો ધરાવતી બધી વ્યક્તિઓને ગુજરાત મહેસૂલ અધિનિયમ,1879ની કલમ 135-D હેઠળ નોટિસો પાઠવે છે.

આ નોટિસો પાઠવી સરકાર હિત ધરાવતી વ્યક્તિઓને તેમની જમીનના માલિકી હક્કમાં કયા પ્રકારનો ફેરફાર કરવા માટે અરજી મળી છે તેની જાણ કરે છે અને સાથે જ સૂચના આપે છે કે થનાર ફેરફાર સામે તેમને કોઈ વાંધો કે વિરોધ હોય તો 30 દિવસની અંદર મામલતદાર ઑફિસમાં રજૂઆત કરી શકે છે.

પરંતુ 1 એપ્રિલના રોજ રાજ્ય સરકારે જાહેરાત કરી કે ખાસ કિસ્સા સિવાય હવે 135-Dની નોટિસ બજાવવામાં આવશે નહીં.

તે ઉપરાંત સરકારે જાહેરાત કરી કે માલિકી હક્કમાં પાકી ઍન્ટ્રી એટલે કે પ્રમાણિત નોંધ તરત જ કરવામાં આવશે.

એનો અર્થ એ થયો કે જો કોઈ ખેડૂત જમીન વેચશે તો નમૂના નંબર-6 તરીકે ઓળખાતા જમીનના હક્કપત્રકમાં જમીન ખરીદનારનું નામ તે જ દિવસે દાખલ કરવામાં આવશે અને તે જમીન સરકારી ચોપડે પણ ખરીદનારના નામે જ થઈ જશે.

જરૂરિયાતવાળા કિસ્સામાં સરકાર 135-Dની નોટિસો પાઠવશે પરંતુ હિતધારકોને તે નોટિસનો જવાબ આપવા માટે હવે 30 દિવસના બદલે માત્ર 7 દિવસનો જ સમય મળશે.

રાજ્ય સરકાર હવે આ બાબતે પરિપત્ર બહાર પાડશે અને ત્યારથી સુધારેલ કાયદાનો અમલ થશે.

રાજ્ય સરકાર કહે છે કે કાયદામાં કરેલા આ ફેરફારથી જમીનના ખરીદ-વેચાણ કે વિભાજન ઝડપી બનશે અને નોટિસ પિરિયડનો “ખોટી રીતે ગેરલાભ લેનાર કેટલાક તત્ત્વો ખોટા વાંધા-વચકા ઉઠાવીને વેચનાર કે ખરીદનાર પાસેથી નાણાં પડાવવાનું (બ્લેકમેલિંગ) કામ કરતા” તેની પર અંકુશ આવશે.

પરંતુ નિષ્ણાતો એવી ચેતવણી પણ આપે છે કે આ ફેરફાર બાદ જમીન માલિકોએ અથવા જમીનમાં હક્ક-હિસ્સો ધરાવતા લોકોએ વધારે સતર્ક રહેવું પડશે કારણ કે વેચાણ-વિભાજનને તે જ દિવસે મંજૂરી મળી જવાથી તેમને મામલતદાર ઑફિસમાં રજૂઆત કરવાની તક મળતી હતી તે નહીં મળે અથવા તો રજૂઆત કરવા માટે 30 દિવસના બદલે માત્ર સાત જ દિવસનો સમય મળશે.

વેચાણ-વિભાજન સામે વિરોધ કે તકરાર કરવા માટે તેમને નાયબ કલેક્ટરની ઑફિસમાં અરજી કરવી પડશે.

રાજ્ય સરકારે કાયદામાં જે ફેરફારો કર્યા છે તે જમીનના માલિકી અને કબ્જાના રેકૉર્ડને સ્પર્શતો વિષય છે. તેથી પહેલાં જમીનના રેકૉર્ડની જાળવણી કેવી રીતે કરવામાં આવે છે તેની સમજ મેળવીએ.

રાજકોટમાં મહેસૂલી કેસોની વકીલાત કરતા વકીલ વિજય તોગડિયા કહે છે કે જૂના જમાનામાં જમીનની વિગતો ગ્રામ પંચાયત કે સરકારી ઑફિસોમાં રાખવામાં આવતા વિવિધ રજિસ્ટરોમાં રાખવામાં આવતી હતી.

તેઓ કહે છે, “7,12, 8-અ અને 6 નંબર ખરેખર તો આ રજિસ્ટરોના નંબર છે. જે તે જમીનના હાલ ખાતેદાર એટલે કે સરકારી ચોપડે ખેડૂત કોણ છે તેની વિગત ગામ નમૂના નંબર -7માં હોય છે.”

“7 નંબરમાં જે તે જમીનનો સર્વે નંબર, ક્ષેત્રફળ, તે જમીન જૂની શરતની છે કે નવી શરતની, ખેતરનું નામ, પિયતની સગવડ વગેરેની વિગતો હોય છે. આ ઉપરાંત નમૂના નંબર -7માં કબ્જેદારોના નામ પણ હોય છે.

સામાન્ય સંજોગોમાં ખાતેદાર અને કબ્જેદાર એક જ હોય છે. હાલના સરકારી નિયમ અનુસાર બધી જમીનની માલિકી સરકારની છે.

ખેડૂત માત્ર જે-તે જમીન પર ખેતી કરવાનો હક્ક ધરાવે છે. તેથી ખેતીની જમીનના સરકારી રેકૉર્ડમાં ખેડૂતો માટે “માલિક” નહીં પરંતુ “ખાતેદાર,” “કબ્જેદાર” વગેરે શબ્દો વપરાય છે.”

7 નંબરમાં અન્ય સૌથી મહત્ત્વની વિગત હોય છે “બીજા હકો અને બોજાની વિગત.” વિજય તોગડિયા કહે છે કે જો ખેડૂત પાકધિરાણ લે તો તેની ખેતીની જમીન પર બોજો થયો ગણાય કારણ કે સહકારી મંડળી કે બૅન્કો ખેડૂતોને આવું ધિરાણ તેની જમીનની જામીનગીરી સામે આપે છે.

તેથી, આવા બોજાની નોંધ 7 નંબરમાં કરવામાં આવે છે. આ ઉપરાંત જો જમીનમાંથી કોઈ લાઇન વગેરે પસાર થતું હોય તો તેની નોંધ પણ 7 નંબરમાં કરવામાં આવે છે.

તોગડિયા કહે છે કે, “ગામ નમૂના નંબર 8-અ કોઈ ખેડૂત કુલ કેટલી જમીન ધરાવે છે તેની ખાતાવહી છે. જો એક જ ગામમાં કોઈ ખેડૂત અલગ અલગ સર્વે નંબરવાળા જમીનના એકથી વઘારે ટુકડા ધરાવતો હોય તો તેવી બધી જમીનની વિગત 8-અમાં દર્શાવવામાં આવે છે.”

“ખેડૂત પોતાની જમીનમાં જે પાક વાવે તેની નોંધ 12 નંબરમાં દર ઋતુ દરમિયાન કરવામાં આવે છે. એટલે ગામ નમૂના નંબર 12ને પાણીપત્રક પણ કહેવામાં આવે છે.”

“ગામ નમૂના નંબર-6 એ હક્કપત્રક છે. તેમાં જે તે જમીનના ટુકડાની છેક 1955થી ઉત્તરોત્તર માલિકી કોની રહી છે તેની વિગતો અને નોંધો હોય છે.”

“તેમાં જમીન વેચનાર અને લેનાર અથવા તો વારસામાં આપનાર અને મેળવનાર અથવા તો અન્ય રીતે માલિકી હક્ક તબદીલી થયા હોય તો તેની વિગતો હોય છે.”

બીબીસી સાથે વાત કરતા ગુજરાતના મહેસૂલી કાયદાના જાણકાર અને ગુજરાત સરકારમાંથી નિવૃત્ત થયેલા આઈએએસ અધિકારી એચ.એસ. પટેલ કહે છે કે, “પ્રવર્તમાન કાયદા અનુસાર વેચાણ દસ્તાવેજની સરકારી ચોપડે નોંધણી કરાવવી પડે છે અને આવી નોંધણી પહેલાં આર્થિક લેવડદેવડ પૂરી થઈ ગઈ હોવી જરૂરી છે. પરંતુ દસ્તાવેજોની નોંધણી કરનાર રજિસ્ટ્રારને મિલકતના માલિકી હક્ક તબદીલ કરવાની સત્તા નથી.”

પટેલ કહે છે કે રજિસ્ટ્રાર માત્ર એટલું જ તપાસી શકે કે જમીન કે અન્ય સ્થાવર મિલકત વેચનાર વ્યક્તિ તે જમીન કે મિલકત વેચવા સક્ષમ છે કે નહીં. જો રજિસ્ટ્રારને જવાબ હકારાત્મક મળે તો તે વેચાણખતની નોંધણી તાત્કાલિક કરી આપે છે પરંતુ જમીનના માલિકી હક્ક તે જ સમયે તબદીલ થતા નથી કારણ કે તે સત્તા તો મહેસૂલી અધિકારી, સામાન્ય રીતે નાયબ મામલતદારને હોય છે.

તેથી, વેચાણ દસ્તાવેજ થઈ ગયા બાદ જમીનની માલિકી ખરીદનારના નામે કરવા માટે મામલતદાર ઑફિસમાં અરજી કરવી પડે છે. અરજી સાથે વેચાણ દસ્તાવેજની નકલ મળતા નાયબ મામલતદાર વેચાણીની કાચી નોંધ કરી કલમ 135-D હેઠળ જમીનના કબ્જેદારોને નોટિસ પાઠવે છે.

જો ત્રીસ દિવસ સુધીમાં વેચાણ બાબતે કોઈ વિરોધ કે તકરાર રજૂ ન થાય તો નાયબ મામલતદાર પછીના 30 દિવસમાં વેચાણની પાકી નોંધ કરે છે. આવી પાકી નોંધ થયા બાદ જ ખરીદનાર ખરેખર જમીનનો માલિક થયો ગણાય.

પરંતુ જો કોઈ તકરાર લે તો રેકૉર્ડમાં તકરારી નોંધ કરવામાં આવે છે. આવી તકરારનો કેસ ચલાવવાની સત્તા નાયબ કલેક્ટર એટલે કે પ્રાંત અધિકારીને હોય છે.

ગુજરાતના કૃષિ મંત્રી અને રાજ્ય સરકારના પ્રવક્તા મંત્રી જીતુ વાઘાણીને ટાંકીને રાજ્ય સરકારે 1 એપ્રિલે જાહેર કરેલી એક અખબારી યાદીમાં જણાવ્યું, “નવા સુધારા પ્રમાણે, રેકૉર્ડ પર જમીનમાં છેલ્લા એક વર્ષ કે તેથી વધુ સમયથી કોઈ ફેરફાર નોંધ ન હોય, જમીન પર કોઈ લિટિગેશન કે દાવો પડતર ન હોય અને શાંત કબજો હોય તેમજ 7/12ના રેકૉર્ડ પર દેખાતા તમામ હકદારોએ વેચાણ દસ્તાવેજમાં સહી કરી હોય તેવા વ્યવહારોમાં 135-Dની નોટિસ વગર, તે જ દિવસે વેચાણ દસ્તાવેજની નોંધ પાડવામાં આવશે.”

“આવા કિસ્સાઓમાં 135Dની નોટિસ બજવવાની પ્રક્રિયા સિવાય સીધી નોંધનો નિર્ણય લેવામાં આવશે અને વેચાણની નોંધ તુરંત પ્રમાણિત કરીને ‘પાકી ઍન્ટ્રી’ કરવામાં આવશે.”

અખબારી યાદી અનુસાર કોઈ અદાલત કે ટ્રિબ્યુનલ દ્વારા આપવામાં આવેલા હુકમોની નોંધ કરતી વખતે પણ હવે જમીન માલિકો કે હક્કધારકોને 135-Dની નોટિસ પાઠવવામાં નહીં આવે અને હુકમની સીધી જ અમલાવારી કરવામાં આવશે.

રાજ્ય સરકારની યાદી અનુસાર જો વેચાણ કે વિભાજન પહેલાંના એક વર્ષમાં જમીનના રેકૉર્ડમાં કોઈ ફેરફાર થયો હોય, વેચાણ પાવર ઑફ ઍટર્ની દ્વારા કરાઈ રહ્યું હોય, 7/12ના ઉતારામાં દેખાતી તમામ વ્યક્તિઓની દસ્તાવેજમાં સહી ન હોય અથવા કોઈ કેસ પેન્ડિંગ હોય તેવા કિસ્સામાં તાત્કાલિક પાક્કી ઍન્ટ્રી ન કરતા 135-D ની નોટિસ આપવામાં આવશે.”

“આવા કેસમાં પાકી નોંધ પાડતા પહેલાં મહેસૂલી અધિકારીઓ દ્વારા માલિકી હક્ક બાબતે ચોકસાઈ કરવી જરૂરી હોવાથી તેના માટે નોટિસ બજાવી સમય આપવો જરૂરી છે. પરંતુ તે સમયગાળો હવે 30ના બદલે માત્ર સાત દિવસ જ રહેશે.”

અખબારી યાદીમાં જણાવાયું છે, ” આ સાત દિવસમાં સાચા હકદારો પોતાના આધાર-પુરાવા રજૂ કરી શકશે, જેથી કોઈને અન્યાય ન થાય.”

એચ.એસ. પટેલ જણાવે છે કે ઘણા કિસ્સામાં નોટિસ પિરિયડ દરમિયાન જો કોઈ કથિત હિતધારક વેચાણ સામે તકરાર લે તો ખરીદનારે જમીનની કિંમત ચૂકવી દીધી હોવા છતાં તે ખરેખર જમીનનો માલિક બની શકતો નથી અને લાંબી કાનૂની લડત લડવી પડે છે.

તેઓ કહે છે કે ઉદાહરણ તરીકે જો જમીનના ચાર કબ્જેદાર હોય અને તે ચારેય લોકો વેચાણની સંમતિ આપતા હોય તો પણ હયાત કાયદા અનુસાર તે ચારેયને 135-D ની નોટિસ બજાવવામાં આવતી હતી. તેથી, પૈસા કે અવેજ ચૂકવી દીધા હોવા છતાં અને વેચાણનો દસ્તાવેજ પણ થઈ ગયો હોવા છતાં જમીન ખરીદનાર 30 દિવસના નોટિસ પિરિયડ દરમિયાન તે જમીનનો માલિક ગણાતો નથી કારણ કે સરકારી રેકૉર્ડમાં તેના નામની પાકી નોંધ થઈ હોતી નથી.

એચએસ પટેલે કહ્યું, “હવે જો બધા જ કબ્જેદારો વેચાણની સંમતિ આપતા હોય તો નોટિસ બજાવવાની કાર્યવાહી અપ્રસ્તુત થઈ જાય છે.”

“આ સુધારાથી આવો વિલંબ ટાળી શકાશે અને નોટિસ પિરિયડનો લાભ લઈને પાછળથી ઊભા થતા કે ઊભા કરવામાં આવતા હિતધારકોના વાંધા-વાચકના દૂષણને ડામી શકાશે.”

“જો સર્ટિફાઇંગ ઑથોરિટી વ્યાજબી કારણો વગર નોંધ નામંજૂર કરતા હશે તો તેના પર પણ અંકુશ આવશે.”

રાજ્ય સરકારે પણ કૈક આવો જ તર્ક આપતા તેની અખબારી યાદીમાં જણાવ્યું, “અત્યાર સુધી જમીન કે મિલકતના વેચાણ વ્યવહારોમાં 30 દિવસની ફરજિયાત નોટિસના કારણે સામાન્ય જનતાએ લાંબી રાહ જોવી પડતી હતી.”

“આ સમયગાળાનો ખોટી રીતે ગેરલાભ લેનાર કેટલાક તત્ત્વો ખોટા વાંધા-વચકા ઉઠાવીને વેચનાર કે ખરીદનાર પાસેથી નાણાં પડાવવાનું (બ્લેકમેલિંગ) કામ કરતા હતા.”

“મુખ્ય મંત્રીએ આ જટિલતાને સમજીને ખેડૂતો અને મધ્યમ વર્ગના હિતમાં 135-Dની 30 દિવસની નોટિસની અનિવાર્યતામાંથી મુક્તિ આપવાનો સાહસિક નિર્ણય લીધો છે…”

સરકારે તેની યાદીમાં ઉમેર્યું, “આ સુધારો માત્ર ખેતીની જમીન માટે જ નહીં, પરંતુ દુકાન, ફ્લેટ અને રહેણાકના મકાનો લેતી સામાન્ય જનતા માટે પણ આશીર્વાદરૂપ છે…. ભવિષ્યમાં તકરારી કેસો ખૂબ ઘટશે અને સૌથી મહત્ત્વપૂર્ણ મિલકતના ભાવ વધતા કેટલાક લોકો જૂના બાનાખત-કાચી ચિઠ્ઠીના આધારે ખોટા વાંધા ઉઠાવીને રકમ પડાવતા હતા, તે બ્લૅકમેલિંગ પણ હવે બંધ થશે.”

રાજકોટમાં જ રેવન્યુ કાયદાની પ્રેક્ટિસ કરતા વકીલ પંકજ મુળીયા કહે છે 30 દિવસનો નોટિસ પિરિયડ જેનો હક્ક વરસો સુધી દબાવવામાં આવ્યો હોય તેવા વારસદારો માટે મહત્ત્વનો હતો.

તેઓ જણાવે છે, “જો કોઈ ખેડૂત અન્ય વારસદારોના હક્ક દબાવીને ખેતીની જમીન વેચવાની કાર્યવાહી શરૂ કરે તો તેવા કિસ્સામાં અન્ય વારસદારોને તેની સામે તકરાર લેવાનો 30 દિવસનો સમય મળતો હતો.”

“હવે તે સાત જ દિવસ થઈ જતા વારસદારો અને અન્ય હિતધારકોએ વિશેષ સતર્કતા રાખવી પડશે.”

“તેમણે એ તકેદારી રાખવી પડશે કે તેમના હક્ક સરકારી ચોપડે નોંધાય. એવું પણ શક્ય છે કે જો કોઈ જમીનધારકે કોઈ વરાસદારનો હક્ક વરસો સુધી દબાવી રાખ્યો હોય અને જમીનધારકને એમ લાગે કે હવે તે વારસદાર તેનો હક્ક માંગવાની કાર્યવાહી કરે તેમ છે તો જમીનધારક ઝડપથી જમીન વેચી શકે છે અને દબાવાયેલ વારસદારને તેની જાણ પણ ન થાય.”

એચએસ પટેલ જણાવે છે કે રાજ્ય સરકારે તેની અખબારી યાદીમાં જ સ્પષ્ટતા કરી દેવાની જરૂર હતી કે વેચાણ સામે તકરાર લેવા નાયબ કલેક્ટરની કચેરીનો દરવાજો ખખડાવી શકાય છે.

બીબીસી માટે કલેક્ટિવ ન્યુઝરુમનું પ્રકાશન